Het komt regelmatig in het nieuws, rente middelen. Het wordt aangeprezen als het tovermiddel om minder te betalen voor je hypotheek en toch geen boeterente te moeten aftikken. Een tovermiddel is het niet maar wat is het dan wel?

Eerst de boeterente nader verklaard. In je hypotheekakte/voorwaarden staat hoe de bank om gaat met voortijdig aflossen. Ze brengt dan de contante waarde van het renteverschil in rekening, wat vaak boeterente wordt genoemd.

Wat het renteverschil is, is snel te berekenen.
Stel je hebt een lening van €200.000,– tegen 6% dan betaal je 1000,– per maand. De rente staat nog 5 jaar vast dus in totaal betaal je nog 60 * 1.000 = €60.000,–. Als je de lening in één keer terugbetaalt loopt de bank die inkomsten mis. Om te berekenen wat de schade is vergelijkt de bank je ‘oude’ rente met de rente die bij de restant rentevastperiode hoort, in dit geval 5 jaar. Stel die rente is op dit moment 3%, dan kunnen ze in totaal nog € 30.000,– aan inkomsten krijgen. Het renteverschil is dan 60 * €500,– = € 30.000,–.

Maar wat is nou die ‘contante waarde’? Dat is een manier van berekenen die er van uitgaat dat geld vandaag meer waard is dan geld volgende maand. Als je vandaag 2 ton hebt, kun je meteen rente vangen. Krijg je de 2 ton volgende maand dan kun je pas vanaf dat moment rente krijgen.

Je hypotheekrente ben je maandelijks achteraf verschuldigd. De laatste betaling van €1000,– doe je pas over 60 maanden. De contante waarde is de waarde per vandaag van een betaling in de toekomst, rekening houdend met de rente die je er vanaf vandaag mee kan verdienen, in dit geval 3%. Als je vandaag €430,43 hebt en je krijgt 3% rente dan is dat over 60 maanden aangegroeid tot €500,–. Die €430,43 is de contante waarde van €500,– op 5 jaar en 3%. De €500,– die je over 59 maanden betaalt is vandaag €431,51 waard, die over 58 maanden is vandaag €432,89 waard. Zo bereken je voor alle maanden wat de contante waarde van die betaling is. In excel doe je dat met deze formule =HW(3%/12;60;-500;) . De contante waarde van 60* €500,– renteverschil is €27.826,18. In praktijk is de boete lager omdat je een gedeelte van de lening (vaak 10%) boetevrij mag aflossen.

Boeterentes kunnen dus fors oplopen. Over het algemeen hebben mensen dat soort bedragen niet direct op de plank liggen.

Een alternatief is om de rente te middelen. Je smeert dan het bedrag aan boeterente uit over de nieuwe rentevastperiode. Banken hanteren verschillende methodes. Het renteverschil met de restant rentevastperiode wordt in rekening gebracht via een opslag. Stel je kiest een nieuwe rentevastperiode van 20 jaar met een rente van 3,5%. Het renteverschil van €30.000,– uitgesmeerd over 20 jaar is € 1.500,- wat neerkomt op een opslag van 1500/200.000 = 0,75% per jaar. In dat geval wordt de middelrente 4,25%.

Vaak berekent de bank nog een opslag in verband met het risico van boetevrije aflossing bij verkoop. De bank loopt dan de renteopslag mis die je in de toekomst nog zou hebben betaald. Die risico-opslag mag niet hoger zijn dan 0,2% heeft de staatssecretaris recentelijk bepaald.

Aandachtspunten en instinkers:

  • De bank berekent het renteverschil met de eerstvolgende kortere rentevastperiode ten opzichte van je restant rentevastperiode. Voorbeeld: De bank kent rentevastperiodes van 1 jaar, 2 jaar en 5 jaar. De restant rentevastperiode is 55 maanden. De bank gaat het renteverschil berekenen met de tweejaars rente maar brengt dat verschil wel 55 maanden in rekening.
  • Bij rentemiddeling wordt er geen rekening gehouden met de boetevrije aflossing van 10%.
  • Anders dan bij het direct afrekenen van de boeterente wordt er bij rentemiddeling niet gerekend met de contante waarde maar met het gehele renteverschil.

Op dit moment is rentemiddeling mogelijk bij ING, Woonfonds, Centraal Beheer, Obvion (niet bij de varianten compact- en basishypotheek), RegioBank, SNS Bank en Westland-Utrecht Bank.

ABN Amro heeft aangekondigd volgend jaar te komen met rentemiddeling. Hoe die regeling er uit gaat zien is nog niet bekend. Ook is nog niet bekend of het voor alle labels van de ABN Amro Hypotheken Groep gaat gelden (o.a. Moneyou, Florius, Direktbank).

Rabo biedt rentemiddeling aan vanaf 1 juli 2016. Ze zullen een risico-opslag van 0,2% gaan hanteren bovenop de renteopslag.

Als je zelf wilt berekenen wat je boeterente is, kun je hier een exceltooltje downloaden

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *