Rentemiddeling hypotheekrente, hoe werkt dat?

Hypotheekverstrekkers hoeven niet langer bang te zijn dat er (fiscale) problemen kunnen ontstaan wanneer zij rentemiddeling aanbieden. Staatssecretaris Eric Wiebes van Financiën heeft hierover in december 2015 een helder besluit in de Staatscourant gepubliceerd.

Aansluitend heeft minister Dijsselbloem van Financiën banken en andere hypotheekverstrekkers opgeroepen om rentemiddeling aan te bieden. Volgens Dijsselbloem is dit ‘een goede manier om keuzemogelijkheden te bieden en dienstbaar te zijn.’

Rentemiddeling: boeterente gespreid betalen

Rentemiddeling kan interessant zijn als u nu een relatief hoge hypotheekrente betaalt. Als u uw rentevastperiode wilt openbreken om te profiteren van de (veel) lagere hypotheekrente, moet u boeterente betalen. Dat bedrag loopt al snel op tot boven de tienduizend euro. Veel huiseigenaren vinden dit bedrag te hoog om in één keer te voldoen.

Rentemiddeling kan in zo’n situatie een oplossing bieden. Het voordeel van rentemiddeling is dat de maandlasten dalen zonder dat u direct een grote som geld hoeft te betalen. U betaalt de boeterente namelijk gespreid gedurende de nieuwe rentevastperiode. Hiervoor berekent de bank een opslagpercentage. Hoe dat werkt, leest u hieronder.

Meerdere vormen van rentemiddeling

In de praktijk biedt geen enkele hypotheekverstrekker exact dezelfde voorwaarden aan. Er zijn twee hoofdmethoden: de methode van zuivere rentemiddeling en de uitsmeermethode.  Daarnaast zijn er variabelen zoals bijkomende (administratie)kosten en opslagpercentages.

Als u gebruik wilt maken van rentemiddeling, moet u de voorwaarden van uw hypotheekverstrekker accepteren. Rentemiddeling is namelijk alleen mogelijk binnen een bestaand hypotheekcontract.

Voorbeeld zuivere rentemiddeling

Hans betaalt nu 5% hypotheekrente. Zijn rentevastperiode loopt over 4 jaar af. Als hij de hypotheekrente nu voor 10 jaar zou vastzetten, bedraagt deze 2,5%. De bank neemt een gewogen gemiddelde en berekent dat als volgt:

(4 jaar x 5% + 6 jaar x 2,5%) / 10 =  (20% + 15%) / 10 = 3,5%. Hans betaalt de komende 10 jaar dus 3,5% hypotheekrente.

Voorbeeld uitsmeermethode

Als Hans zijn hypotheekverstrekker de uitsmeermethode hanteert, zal de berekening er anders uitzien. De bank loopt 4 jaar lang het verschil mis tussen de geldende vierjaarsrente en de 5% die Hans nu betaalt. Stel dat die vierjaarsrente 2% is. Dan mist de bank 4 x 3% = 12%.

Die 12% wordt ‘uitgesmeerd’ over de nieuwe rentevastperiode van 10 jaar. Hans moet dus een opslag betalen van 12% / 10 = 1,2% per jaar. Zijn effectieve hypotheekrente wordt in de nieuwe situatie dus 2,5% + 1,2% = 3,7%.

Rentemiddeling of rentevastperiode openbreken?

Is de rente op uw hypotheek (veel) hoger dan de huidige rente en duurt het nog jaren voordat uw rentevastperiode afloopt? Dan kan het interessant zijn om te kiezen voor rentemiddeling. Heeft u voldoende vrij vermogen om de boeterente in een keer te betalen? Dan bestaat de kans dat dit in financieel opzicht interessanter is. Anderzijds, als u uw gehele buffer moet inzetten, zitten daar ook weer nadelen aan. Win daarom op voorhand gedegen advies in voordat u uw keuze maakt.