Vandaag introduceert Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ruimere acceptatiecriteria voor ouderen met een verhuiswens. Het wordt straks mogelijk voor geldverstrekkers om hypotheekaanvragen van consumenten die al AOW ontvangen of over maximaal 10 jaar de AOW-leeftijd bereiken te toetsen op basis van de werkelijke lasten, in plaats van de gangbare financieringsnormen. Door deze nieuwe manier van toetsen en de garantiestelling van NHG wordt de leencapaciteit van deze groep op een verantwoorde manier verhoogd, waardoor zij alsnog naar een nieuwe woning kunnen doorstromen”, kopte het waarborgfonds Eigen Woningen vandaag. 

En dat is goed nieuws. De huidige toetscriteria zijn helder en eenduidig maar daarmee ook star. Al eerder pleitten wij voor meer differentiatie in leencapaciteit. Het WEW biedt daar nu ruimte voor. Onder bepaalde voorwaarden is het vanaf 17 juni mogelijk* om de financiering voor ouderen op de werkelijke lasten te toetsen. Met de invoering van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet heeft de overheid vastgelegd hoeveel je van je bruto inkomen mag uitgeven aan een hypotheek. Het woonlastpercentage (Bijlage 1 Tijdelijke regeling hypothecair krediet) is afhankelijk van de hoogte van je inkomen, maar ook van de rentestand voor hypotheken op het moment van afsluiten. Op 1 januari 2013 veranderde ook het begrip eigenwoningschuld in de Wet op de inkomstenbelasting 2001. Vanaf die datum is hypotheekrente alleen nog aftrekbaar als de hypotheek in maximaal 30 jaar lineair of annuïtair wordt afgelost. Voor mensen met een op 31 december 2012 bestaande hypotheek geldt een overgangsregeling. Zij mogen nog aflossingsvrij financieren tot het bedrag van hun eigenwoningschuld  met stand 31 december 2012. Fiscaal zou je dus 100% aflossingsvrij mogen financieren mits je eigenwoningschuld eind 2012 maar voldoende groot was. De banken hebben mede door druk van de AFM de mogelijkheid tot aflossingsvrij financieren in 2011 al beperkt tot 50% van de woningwaarde, middels de gedragscode hypothecaire financieringen.

Waarom hebben juist ouderen zoveel last van deze maatregels? Minder hypotheek is toch juist goed?

Mijnheer (71) en mevrouw de Groot (67) wonen al jaren met veel plezier in hun echtelijke woning. Alleen wordt het een steeds grotere klus om het huis en vooral de tuin netjes te houden. Ze willen graag naar een appartement, dichter bij de winkels en, voor later, dichter bij het ziekenhuis. Nu de huisprijzen aan het stijgen zijn staat de woning niet meer onder water, de marktwaarde is zo’n €225.000,-. Hun huidige aflossingsvrije hypotheek van €200.000,- lenen ze tegen 4,8% rente. Per maand zijn ze €800,- bruto aan rente kwijt. Daar krijgen ze niet veel meer van terug, Bert’s inkomen is niet zo hoog. Mia ontvangt alleen AOW. Ze kijken naar een appartement van €200.000,-. Inclusief alle bijkomende kosten zou dat op €212.000,- komen. Bert heeft zitten rekenen: als hij de winst van de verkoop terug in het pand stopt heeft hij een hypotheek nodig van €187.000,-. Als hij met 2,5% rente rekent betalen ze straks nog maar €390,- per maand. Bruto!
Het gesprek bij de bank valt ze dan ook rauw op het dak. De piepjonge hypotheekadviseur rekent ze voor dat ze maximaal €679,72 per maand aan de hypotheek mogen besteden. “Nou perfect!”, zegt Bert, “Daar blijven we ruim onder.” -“Nou nee hoor meneer, zo mag u niet rekenen”, wijst de adviseur hem terecht. “Inclusief aflossing komt dat op een hypotheek van €174.309,69. Kijkt u hier. Nee, bij mijn vinger, ziet u het staan? Als we uitgaan van €25.000,- winst bij verkoop komt u nog een kleine €13.000,- tekort. Het spijt me echt, verder dan dat mogen we niet gaan.”
Binnen twintig minuten staan Bert en Mia weer buiten. Gelukkig was het een gratis oriëntatiegesprek.
Thuis op de bank besluiten ze de verhuisplannen maar te laten voor wat ze zijn. Ze kunnen het gat wel dichten maar dan wordt voor hun gevoel hun financiële buffertje wel heel erg klein terwijl ze weten dat ze op termijn toch kosten zullen krijgen, lang niet alles wordt meer vergoed als er wat gebeurt.

Met de nieuwe toets op werkelijke lasten biedt het WEW een mogelijkheid om te ontkomen aan deze patstelling. Wel moet je aan een aantal voorwaarden voldoen:

Indien bij de aankoop van de woning de financiering op basis van Norm 7.1.2 niet mogelijk is voor een senior die op de datum bindend aanbod de AOW-leeftijd heeft bereikt, dan mag de financieringslast die van toepassing is op het moment van het bereiken van de AOW-leeftijd worden vastgesteld op basis van de werkelijke lasten in plaats van annuïtaire lasten, mits:
a. de senior op de datum bindend aanbod al een woning in eigendom heeft en naar een andere woning verhuist die als hoofdverblijf dient;
b. de werkelijke maandlast van de aangevraagde lening gelijk of lager is dan de huidige werkelijke maandlast;
c. de werkelijke maandlast van de aangevraagde lening gelijk of lager is dan de toegestane financieringslast;
d. het bereiken van het einde van de looptijd van een eventueel aflossingsvrij leningdeel op zichzelf geen reden is om de lening op te eisen;
e. de rentevastperiode minimaal 20 jaar bedraagt.
f. Een kortere rentevastperiode met een minimum van 10 jaar is toegestaan wanneer:
o de leeftijd van de jongste partner aan het einde van de rentevastperiode minimaal 85 jaar is; of
o de lening aan het einde van de rentevastperiode minder bedraagt dan 50% van de waarde van de woning. Om overkreditering te voorkomen dient de geldverstrekker zorg te dragen dat de klant het renterisico van een kortere rentevastperiode kan dragen.

Een rekenvoorbeeld in Excel vind je hier en op onze downloads pagina.

* Of banken hun senior klanten de mogelijkheid tot de werkelijke lastentoets gaan bieden is aan hen.